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成交1600万实价登录却是3200万? 房仲揭「不能说的作价秘密」

2019-11-06 11:09今周刊

【文.黄健诚】

日前,嘉义市一名江姓地主卖掉手中土地时,成交价格为1600万元,但却和买方及地政士等人串通,以原本成交价格2倍、3200万元数字,登载上实价登录,最后包括地主、地政士及买方等4人皆依「使公务员登载不实文书罪」,依法处以拘役20至40日不等,可易科罚金缴纳5到8万元罚金。

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这起事件再次引起民众对实价登录价格是否反映真实房价的疑虑,屋比房屋总经理叶国华对此则列举几起常听闻的「实价登录欺瞒手法」,希望政府可重视并改善实价登录漏洞,让买房民众得以从实价登录获得真实数字,不让有心人士有做假空间。

欺瞒手法一

假人头银行诈贷

叶国华说,在市况不好的情况下,建商要卖房子相对不容易,如果有心人士真要卖房,有可能会用假人头方式进行假交易,而背后就是一套「养套杀」流程。假设有某位有心人士要卖一间一千万房子,他可先用一个假人头开户,开户后可能先存进50到100万,再去办信用卡,这样就制造与银行往来的互动纪录了,接著再买下原本那间一千万的房,但合约以3千万成交,再透过银行内部人员配合将估价金额估到3千万,藉内神通外鬼再贷款6成、1800万,如此一来,便向银行诈贷得到购屋款1千万及额外多赚800万。最后这间房子因是用假人头,被列为呆帐,房子再落入法拍市场。

欺瞒手法二

买房送装潢.家电

民众买房时,常碰到号称送装潢、家电及家俱,这也很有可能是建商作价手法之一。叶国华解释,因建商不太可能在房市景气不好时,让一间原本每坪60万房子,降价到50万来卖,但如果余屋很多、建商又急著卖出,常会打出送装潢、家电,例如原本有个新建案某一间房成交价是1700万,但房市景气不好,市价可能只有1500万,在这种情况下,假设民众谈好成交价格1500万,建商会将合约价格作价到1700万来拉高每坪单价,中间200万可能改以送装潢、家电来补足,甚至要民众拿发票来退这200万,如此一来,建商便可以不让价格跌下来,也是常见的固价手法之一。

欺瞒手法三

「停车位」作价

叶国华也提到,还有另一种方式是用「停车位价格」作价,假设有一间35坪房子,每坪50万,车位单价是200万元,这样算起来总价约1950万,但建商可能在实价登录上将车位单价从原本200万调整至100万,房子本身扣除停车位后价格就变成1850万,以此计算,每坪单价就从50万拉高到52.86万元。

欺瞒手法四

买方自备款不足与建商合意作价

还有一种常见买卖双方合意作价方式,假设有间40坪、总价2千万元房子,银行给的贷款成数为7.5成(1500万),自备款只有400万,仍不足1百万元,但建商配合将成交价改为2200万,买方因此可贷得1650万,较原先多贷了150万,因此也不用再多筹出100万也可以买下房子,而且成交单价从每坪50万提高到55万,除买房民众乐意配合外,建商也因此得以多卖一间房,但后续接手买方可能就会被不实的实价登录价格欺骗了。

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《今周刊》是台湾最具影响力的财经媒体,2018、2019年蝉联金鼎奖「最佳财经时事杂志」、屡获亚洲卓越新闻奖(SOPA)等大奖肯定。专注掌握国内外财经脉动、深度报导产业趋势、推动台湾进步,备受各界肯定。

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