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JR东日本租下六福皇宫 密谈1年险破局内幕!

2019-11-08 09:38商业周刊

JR东日本海外首家饭店将落脚北市南京东路三段六福皇宫原址,邻近日客喜爱的兄弟饭店...
JR东日本海外首家饭店将落脚北市南京东路三段六福皇宫原址,邻近日客喜爱的兄弟饭店,势必上演抢客大战。(摄影者.程思迪)
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【文●韩化宇】

日系饭店登台指标,福泰总裁廖东汉扮「红娘」

六福皇宫,这个曾被房租压死的五星级饭店,歇业后,大楼闲置近1年,新房客近期确认,竟是日本最大的铁道集团:JR东日本。

这栋建物,是国泰人寿所有;六福旅游集团总裁庄秀石曾向友人透露,六福皇宫承租20年,付给国泰的房租,累计高达80亿元。

大楼闲置时不乏有人洽租,但都因不利饭店经营的内部结构,及租金条件而打退堂鼓。别人向后退,JR东日本却往里冲,跟国泰一签就是20年租期,将开设该集团首个海外饭店。

日本人以做事谨慎闻名,尤其海外市场的投资案,更是谨慎再谨慎,绝不打没把握的仗。前有六福的惨痛经验,为何该集团仍要将该建物,做为拓展海外市场的前哨站?

并且,这不仅是一栋饭店的出租案,它的指标性在于,它将掀起日系饭店、与以日客为主力的本土饭店,激烈的肉搏战。

要让指标案例发生,并不容易。JR东日本与国泰人寿整整商谈1年;为了一个宴会厅,双方人马差点拍桌翻脸。

为了一个宴会厅,差点翻脸

背后有一个极为关键的人物,是福泰饭店集团总裁廖东汉,福华饭店集团第二代9个兄弟中的老么,也是第二代中,最活跃的一人。

廖东汉接受商周独家专访,说明这场投资案的来龙去脉。

JR东日本的饭店事业中,有众多饭店品牌,其中最知名是大都会饭店。这次来台的JR东日本大饭店台北,是该品牌的最新成员,惟等级较高,定位为五星级饭店,规画288间房,首年平均房价目标是5500元,预计2021年春季开幕。

该饭店总投资额5亿,廖东汉入股5%。他说,这个投资案,他只扮演silent partner(隐名合伙人)角色,他着眼的是未来与JR东日本更广阔的合作。

1987年,日本国有铁道施行分割民营化,成立7家铁路公司,合称JR(Japan Railways),其中又以JR东日本的营运规模最大,旗下事业涵盖铁路、巴士、饭店、百货零售等。

近年日本企业加速来台发展,JR东日本也没缺席,除了旗下商场atré进驻台北微风南山,之前台北双子星招标时,北捷筹组团队里,也能看见其身影。

瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫指出,日本是全球高龄化最快的国家,长期内需市场势必萎缩;消费税率10月1日起提高后,对内需更是雪上加霜,迫使日企加速把营收成长动能移到海外。

内需萎缩同时,赴日游客人数却持续成长,外国游客将成日本饭店业最重要的成长引擎。

这是对拓展海外向来保守的日本饭店,今年开始走出日本市场的原因,「因为它们必须向外国游客推销自己。」仲量联行在今年7月的一份报告里分析。

在这大环境下,JR东日本一直想在台湾开设饭店,积极寻找台湾的合作伙伴。

去年11月,在台北福华饭店前日籍总经理清水启一的牵线下,JR东日本与福华饭店集团结盟成为策略伙伴,因为这层关系,结识了廖东汉。

JR东日本请廖东汉推荐适合开设饭店的不动产,廖推荐六福皇宫原址,对方也被其气派的外观吸引,于是去年11月,开始与国泰人寿洽谈承租。

不过,协商过程碰到一大难题。原本六福皇宫地下3楼有一个可容纳800人的宴会厅,JR东日本认为,台湾也有少子化、不婚的问题,做婚宴一定亏钱,所以不愿承租,但国泰也不让步。

和事老提案:找第三方承租

「为了B3这个(问题),(JR东日本)跟国泰吵,国泰也很不高兴啊!哪里有人只租95%,剩下5%不租的?」身为牵线人的廖东汉,全程参与协商过程。

他回忆,日本人坚持不租,「整个7、8月都在吵这个,还差点拍桌子,我原本以为要破局了。」他说,眼见双方僵持不下,他提出折衷方案,就是国泰另找人承租地下3楼。

后来,国泰费了一番力气,找到一个婚宴会馆愿意承租,虽然JR东日本对跟其它租客共享建物仍有点意见,但至少双方有台阶下。

廖东汉笑说,国泰为了这个案子,真的很忍耐,除了不租宴会厅,JR东日本还要求很多条件,包括要更换电梯、热水锅炉等。换成别人,国泰早就转头走人了。

「蔡宏图(国泰金控董事长)很给我面子!」他说,他与蔡宏图是旧识,加上他长子廖炳燿与蔡宏图长子蔡宗翰,从小在美国学校就认识,双方渊源很深,「他儿子(蔡宗翰)有来我这,我儿子跟他谈的,大家都希望促成这个投资。」

但六福皇宫被房租压垮的殷鉴不远,JR东日本携手廖东汉,要如何扭转形势?

转租名餐厅,赚租金+人潮

其实,六福皇宫熄灯后,曾有多家饭店集团有意承租,后来都打消念头,最主要原因,就是该建物在内部结构设计上,有许多经营饭店者难以克服的先天障碍。

譬如六福皇宫当时有七个餐厅,多数集中在地下1、2楼,生意并非不好,但营业面积没有大到可容纳足够客人,来分摊建筑物租金。

为何当初会有这样的设计?这有其时代背景。该建物申请建造执照时,就已确立是国际观光旅馆;完工后,所有楼层也是登记为国际观光旅馆。

但问题是,早期观光饭店低楼层、地下室流行做店铺,像台北福华、台北圆山有很多卖西服、女性服饰、纪念品的小店,所以六福皇宫地下室,才有这么多要大不大、要小不小的空间。

六福不是没想过,把这些难运用的空间租出去当二房东。但招租时,商家因面积问题打退堂鼓,且当年鲜少有把饭店空间租给外面餐厅的做法,所以一直乏人问津,六福只能自己经营餐厅,苦撑了20年。

廖东汉说,他知道六福皇宫空间格局的问题,所以未来只会保留一个自助餐厅及日本料理,其它餐厅空间由JR东日本找知名餐厅承租,当二房东。

跟20年前相比,现在台湾餐饮品牌遍地开花,饭店不见得要自己做餐饮,租给知名餐厅彼此导流,已成为趋势。像高档和牛料理餐厅乐轩,今年8月进驻台北晶华,便是一例。

整合集团资源,抢200万日客

至于最关键的问题:租金是否有比六福承租时低?廖东汉未多加透露,只笑说:「我有帮忙谈到很合理的条件啦!」

他强调,JR东日本承诺,会动用集团所有资源支持,例如,它持有日本最大旅行社JTB 20%股权,未来其来台的旅行团,就会入住,「不用付授权费(六福皇宫要付给威斯汀品牌授权金)、租金又合理,还有日本人的丰富资源,起跑点比六福好太多了!」

日本旅客来台,多选择中山北路二段上的饭店,如大仓久和、老爷、晶华、国宾,及捷运南京复兴站旁的兄弟饭店。

廖东汉认为,今年日本旅客入境人数将突破2百万人次,加上中山北路上做日客的饭店,平均住房率都在85%以上,「我跟他们分一杯羹,住房率80%是基本门槛,我很有信心。」

JR东日本加入战局,西铁集团、三井不动产选定西门町及台北市旧市议会原址兴建饭店;日本规模最大的连锁商务饭店东横Inn,据闻也在找点;加上大仓久和、台北老爷(委由大仓日航酒店管理集团经营管理)等既有日系品牌,台湾将迎来一场东洋饭店大战。

饭店业者分析,相较欧美旅客喜欢体验当地饭店,日本人对日系品牌忠诚度高,台湾日系饭店越来越多,非日系、但又主攻日客的本土饭店,将承受空前的竞争压力;饭店业对日语人才的需求,也将水涨船高。

拥有雄厚资源,是JR东日本最大优势;廖东汉亦会协助觅才,组经营团队。两强联手,看能否破除租金魔咒,变成日系饭店成功插旗的指标案。

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※本文由商业周刊授权刊载,未经同意禁止转载。精彩全文,详见《商业周刊》1669期。

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