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旧宅变金屋 都更全攻略
五年赚七倍 靠老房子翻身
今周刊．撰文：周启东、赵晓慧、陈免
今周刊．摄影：陈永铮 |
 50年的木造老屋，翻身为价值7千万元的台北市黄金店面，住老旧集资楼的装潢工人，可以让一家人住进崭新的双阳台高标准内销房，都市更新魔法在全台启动！如果你住的是旧集资楼，当建商来敲门时，你该怎么办？全台有哪些都更潜质区？深入了解都更，你也可以抢赚都更财！
板桥市万板路、莒光路口的「千 园」大楼去年底完工，洪万亿一家人高高兴兴搬进新家，有双阳台、 落地窗外可以远眺台北一○一、圆山大饭店。很难相信洪万亿只是一名装潢工人，二年多前还住在二十三坪的老集资楼中，但是当都市更新来敲门，他的人生因此改变了！
洪万亿原本住在台北市松山区，由于房价负担不起，一九九○年，他三十岁时，一家五口搬到台北县板桥市万板路，花了三百万元买了这个居住小区的三楼集资楼，当时房龄约十二年，地坪持分八坪，建坪二十三坪。
二○○三年，弘泰建设上门与住户洽谈都市更新，洪万亿的生活开端有了转机。都更案完成后，洪万亿最后分到权状面积三十六坪，室内二十八坪、三房，外加一个车位。
「千园」开卖时，建商一坪卖二十七万元，最近有邻居以每坪三十三万元卖出，换算之后，洪万亿十八年前的购屋工本是三百万元，都更后的新家价值一千一百八十万元，帐面资产翻涨二．四倍！洪万亿满意地说：「都更的房价增值效益，比买股票、基金还要好赚！」
因为都更来敲门而翻身的不只是洪万亿。担任工程师的王先生在台北市罗斯福路上有栋木造二层楼老屋，这栋五十多坪的日据时代旧屋，持分只有九坪（占用部分国有地），一场火灾后，这幢老屋更显得破旧不堪，五年前建商来谈都市更新，也打开了他不一样的人生。
在都市更新的魔法下，华固「史坦威」十五层大楼终于在去年底完工交屋，成为台北市完工速度最快的都更案之一，王先生分到一楼五十坪的黄金店面，「史坦威」现在每坪价格约八十万元，店面每坪更达到一五○万元。价值不到一千万元的破旧木屋，五年变身为七千五百万元的黄金店面，王先生可说是都更最大的受益者！
不只台北县市，台中的「总太愿景」、高雄的捷运红线油厂国小站、台铁旧高雄港站，都在如火如荼地进行都更，其实还有更多人在都更魔法下改变命运。十年前这些人还住在老旧的房子中，但是，一九九八年，《都市更新条例》正式施行后，这些人终于有了改变命运的出路！
 抉择／都更来敲门，慎选好建商
什么是都更？简单地说，就是二、三十年的老旧房屋因结构安全、影响交通等因素必须原地改建，零星改建反而造成景观零乱，因此，政府制定《都市更新条例》，奖励整条街廓大面积重建。
但是大面积更新，涉及的地主众多，如果要所有人百分之百同意，根本是不可能的任务，「钉子户」就因此产生。为了让都更得以顺利进行，法令规定，只要都更范围内的三分之二住户多数同意，就可以拆房子进行重建，因此多数决是都更最重要的精神。
由于法令的松绑，建商更愿意投入都更改建案，台北市就有三一八件都更案正在排队等待核准，而正在集成中的案子更是遍布全台大街小巷，当有一天，你的门铃声响起，都更来敲门时，你该怎么办？
王先生以过来人身分说，五年前华固建设来敲开他的门，当时他连什么是都更都没听过，毫无建筑专业知识的住户到底要如何与建商谈判，才能争取最大权益？
「首先要判断对方是否有知名度、信誉好的建商，选择建商很重要！」城林都市更新公司总经理陈美华建议，都更是一辈子的大事，金额动辄数十亿元，如果碰到没有诚信的建商，麻烦只会跟着来。
要如何判断建商的好坏？永发开发建设公司总经理吴发义说，可以搜索敲门建商是否是上市公司？过去的建筑案子有多少？有没有做过都更案？有些先期的集成者都是小型的土开公司、仲介公司，根本没有资金实力，只是收集同意书卖给下一手建商。遇到这样的公司，最好不要签下同意书，以免未来协调时，有多组人马出现，更加复杂万端。
聆听／了解相关信息，计算未来持分
建商确定后，一般会先举行大型的公听会，接下来就是建商私下拜访谈判分配的时刻，「第一次先听建商的分配方法，不要提出要求，最好留下分配公式仔细研究！」台北市都更处长边子树建议，这时候就要自己做功课，多了解都更相关的信息，「很多地主从头到尾只问自己可以分多少，却从不想了解都更相关的信息，甚至有人坚持不要公设，令人哭笑不得！」
到底都更后可以分多少？这是地主心中永远的问号，「首先要了解你的土地持分、使用分区，才能计算未来的分配。」专门负责都更规画的东联开发运行长林育全表示，都更改建是以土地持分做为分配基础，拥有越多土地持分的人，就可以分回越多的建筑坪数。
而使用分区对于建筑总面积会有决定性的影响。以商三（第三种商业区）旧屋为例，容积率为五六○％，也就是说改建后一坪地坪可以盖五．六坪；相对之下，住三（第三种住宅区）的容积率只有二二五％，也就是一坪只能盖二．二五坪，差距非常大。
都更案之所以诱人，就在于其中的容积奖励。属于都更的奖励有好几个项目，上限为原建坪的五○％，其余还有属于一般建筑奖励的公共空间、停车空间及容积移转等奖励，这些林林总总的奖励，在不同地方加起来有不同的上限。例如台北市管制较为严格，最高只有奖励五成左右，北县就较为宽松，最高可以到达一倍。
以商三旧屋为例，如果有一户三十坪的老屋土地持分为十坪，乘上五．六的容积倍数乘以台北市的都更平均容积奖励一．三二，再乘上公设、楼梯的虚坪系数一．六，十坪土地都更后可以分到一一八．三坪，等于放大了十一倍。
但这是全部的总权状坪数，并非全部能由屋主分走，都更案建商投入资金、专业服务也要分取一定成数的房子，与建商谈判时，未来的分配比例是相当关键的。吴发义指出，台北市房价较高，建商是以卖出的价格做为计算依据，一般建商与屋主的分配是四比六，如果是更贵的精华区，如大安区也有三比七的分配实例；而台北县的房价较低，一般是五五对分，但这些都是通例，实际情形还是要由双方协调。
以上述都更后总权状坪一一八．三坪为例，如果是台北市的四六分，屋主可以分回六成，也就是最后可以分到七十一坪的权状坪数，十坪变成七十一坪，凭空增加七倍的面积，这就是都更的魔法。
但计算公式只是参考，最后还是要由屋主与建商达成共识，只要屋主团结协作，还是可以谈到更优惠的分配条件。二○○三年弘泰建设开端上门与洪万亿洽谈都市更新，不过，建商开出的条件只给洪万亿权状面积二十四坪、外加半个车位。他心想，若是扣掉大柱子，室内实际坪数才十四坪，「这跟套房差不多，要怎么住人？」于是他与其他住户反过来要求建商加码，他则要求二十八坪外加一个车位、一个摩托车位，否则不配合都更...精采完整内文请见《今周刊》601期，各大便利商店及连锁书店均有销售） |
台股指数从五二○后，已经急跌一千四百点，除了技术面偏空外，套牢的筹码也开端呈现不安。未来如果指数再往向下走，投资人必须专心防止融资断头，和投信赎回卖压的多杀多走势。
