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爸妈买房助攻 亲属间交易房产2须知 买卖+赠与免税额 最理想
2019/03/31 00:00
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辛苦打拼买了房,民众多半希望提早将房产移转到儿女名下。理财专家表示,善用每年赠与免税额再加上买卖是最理想的移转方式,规划订定合理的买卖价格,避免被视为赠与,善用实价登录备注栏、信托处理,更能确保移转房产后,孝心亲情不走味。
 
移转房产这样省很大
●善用每年赠与免税额,再加上买卖是理想的移转方式
●规划订定合理的买卖价格,避免被视为赠与,价格最好等同房屋评定现值
●考量受赠者日后对房屋的运用,若此次买卖价格低,相对拉高日后受赠者卖屋时的房地合一税
●善用实价登录备注栏增加附注条款,载明买卖间的特殊关系或撤销买卖条件,避免日后问题
●房屋移转后做信托处理,确保房屋不被子女做不当处理
●不作假买卖,适度的缴税才是最大的节税策略
 
近日新闻有祖父母把高雄的一间透天以2万元移转给孙子,并在实价登录中附注奉养祖父母的约定,许多人看到觉得很不可思议,却也让多数长辈开始思考,房产移转这件事。但在移转房产之前,税的问题可要先搞清楚,没有预先规划的移转,虽然当下省了税金,但日后可能会让子孙们「吃不了兜著走」。
 
亲友间的房产赠与行为,经常以登记「买卖」取代「赠与」,目的就是为了避开赠与税。不过,近年国税局针对此项目积极查税,例如前行政院长江宜桦以「买卖」方式取得父亲的房产,但却没明确资金流向;台北市长柯文哲买房也是父母「资助」,后来也被国税局盯上,才补上「借款」单据,因此民众要节税,还是得考清楚怎么处理。

▲赠与房屋前,要先把税金问题弄清楚免得好心成负担。
 
1、移转房产先算土地增值税
 
对于很多长辈来说,移转房产不只是房产本身,很多时候也有情感与期待日后被奉养的心思,无论是什么思维,只要牵涉到移转,就要先算算土地增值税。
 
很多房产从是长辈在年轻时购入,持有房屋往往就是几十年的光阴,而这几年因为房价飙涨,土地公告现值也跟著大幅调动,许多老公寓或是老透天的土地增值税都高得惊人,中南部甚至还有土地增值税比市价还高的状况,因此移转时一定要先行试算。
 
如果试算之后,土地增值税金额过高怎么办?最简单的方式,是等待继承,因为继承取得不动产,就无需缴交土地增值税,倘若有些长辈还是期待生前移转,那么只要符合土地增值税一生一次或是一生一屋的自用规定,也可以透过合法的方式,将实际上的赠与以买卖形式移转,就能够节省税负。
 
2、遗赠房产取得未来税金先算清
 
若是由遗赠管道取得房产的子孙们,也不要高兴得太早,虽然是长辈的爱心,可是在移转时也要特别注意,因为政府在计算移转时的获利,都会以移转当年的房屋与土地公告现值当作成本,而这个成本远低于真正市价,就会造成日后只要卖掉长辈赠与的房子,财产交易所得税或是房地合一税都会非常惊人。
 
如果没有预先做规划,透过增加扣除额或是重购退税等作法,多少节一点税,而傻傻搞不清楚状况任意出售的下场,就可能会遇到缴税缴到「哭不出来」,这点不可不注意。
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