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[法拍知识]什么是法拍屋?金拍屋?银拍屋?
2019/03/20 00:00
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最近几年多来备受瞩目的拍卖屋市场,由于交易市场尚未真正成形,再加上讯息流通性不足,因此多数民众对法院/银行拍卖屋的认知,仍停留在过去法拍屋的印象中,购屋意愿普遍不高。以下针对法拍屋金拍屋银拍屋银售屋做一整理比较,让想买拍卖屋民众能对拍卖屋市场有更进一步的了解。

民众购屋除了透过中介选择一般房地产物件外,为了买到更划算的房屋,可透过标购遭拍卖之「抵押不动产」来捡便宜。「抵押不动产」分为法拍屋、金拍屋及银拍屋,这三者的差别在于「执行拍卖的机构」的不同,法拍屋即「法院」拍卖的不动产,金拍屋则是「台湾金融资产服务(股)公司」(简称台湾金服公司)所拍卖的不动产,银拍屋则是债权「银行」向法院声请强制执行拍卖的抵押不动产,因无人应买,而由债权银行自行承买处分的不动产。不同的「抵押不动产」,当然也有不同的购买方式,以下分别图解说明三者之异同:

有些法拍屋是由于积欠银行钱或房贷逾期未缴而遭法拍,这些法拍屋的债权人是银行,而为了清偿债务,债权银行向法院声请拍卖不动产,经过法拍屋的程序后,法拍屋流标无人购买,就会由银行承受自行处分。

【法拍屋】
屋主用房子做抵押品欠债未还,债权人依法向法院声请拍卖房子,以还清债务。采现场弥封投标或通讯投标方式,有点交及不点交的问题,保证金及底价由法官参酌估价报告书决定。目前市场上有较多法拍屋物件,民众可在法拍屋市场中,找到心目中理想的划算好房。但由于法拍屋每月案量庞大,为节省民众一一查看法拍公告的时间,旺来财经AMC以不动产投资专业为民众筛选出「每月精选法拍屋」,提供最新优质的法拍屋信息。

【金拍屋】
民国90年,依据金融机构合并法第十一条及财政部公布之「公正第三人认可及其公开拍卖程序办法」之规定,政府为加速处理银行的不良资产,并协助法院处理法拍屋,正式成立台湾金服公司担任公正第三人,协助法院进行抵押不动产拍卖。金拍屋的投标规则与法拍屋大致相同,惟目前台湾金服公司执行的法拍屋仅限于有跟台湾金服公司有签约的地方法院,物件数量有限,且需要到台湾金服公司的各地营业处进行投标,在保证金票据开立上,亦与法拍屋有些异同,建议民众欲进场金拍屋市场,应详阅台湾金服公司的投标须知留意投标细节。

【银拍屋】
有些法拍屋是由于积欠银行钱或房贷逾期未缴而遭法拍,这些法拍屋的债权人是银行,而为了清偿债务,债权银行向法院声请拍卖不动产,经过法拍屋的程序后,法拍屋流标无人购买,就会由银行承受自行处分。银拍屋产权属银行,拍卖方式由各银行自行决定,部分案件会委托中介公司或其它第三方机构公开标售,有别于法拍屋和金拍屋系采喊价或通讯投标式,投标保证金及底价也依照各家银行办理,无统一窗口信息较不完整,且目前市场上,大部分债权为银行的抵押不动产,在法拍屋的阶段就会拍出,故银拍屋案件数量相当稀少。

在对法拍屋、金拍屋和银拍屋有更深一层认识后,可了解到无论金拍屋或银拍屋,其实均是由法拍屋延伸而来,各有其优缺及特色,没有绝对优劣,民众应依照自己的需求去评估每个拍卖标的,而投标流程及细节可放心交由旺来财经AMC法拍好伴协助。旺来财经AMC依金管会颁布之「金控公司(银行)转投资资产管理公司营运原则」,领先全台推出「受托代标法拍不动产」之服务,提供法拍屋及金拍屋的代标,透过信息的透明和投标的专业,并结合集团内银行与保险的资源,让民众轻松捡到便宜好屋。


法拍屋、金拍屋、银拍屋、银售屋比较表

法拍屋、金拍屋、银拍屋、银售屋比较

类别

法拍屋

金拍屋

银拍屋

银售屋

定义

抵押权人依强制执行法,声请法院办理拍卖变卖之抵押不动产。亦即在法院拍卖的房子

法院委托台湾金融资产服务公司,办理拍卖变卖之抵押不动产。

银行承受下的逾放屋。意指经银行声请强制执行拍卖之抵押不动产,若无人承担,则由银行承受后,自行处分。

与银拍屋相同,为银行出售其以承受而自有产权的不动产

拍卖方式

现场弥封投标

现场弥封投标

现场公开竞标

密封投标

拍卖管道

法院

台湾金融资产服务公司

各资产管理或管理顾问公司

台湾金融资产服务公司

点交

有点交问题

若为银行及AMC承受下的房屋,没有点交问题,法院委托则有

所有权属银行,没有点交问题

所有权属银行,没有点交问题

投标底价

由法官参酌估价师事务所(鉴定公司)之估价报告书后订定

由台湾金服评估处,国家考试合格之估价师订定合理定价

各银行自行决定(目前约为6万元)

低于市价(约为市价1成至4成)

投标保证金

投标底价之10-30%

一般为20%

投标底价之10-30%

一般为20%

依各银行之规定

得标后再缴订金5万

购屋资金

得标七日内要补足屋款

得标七日内补足屋款,但可向银行办理贷款服务

拍卖银行通常会提供贷款服务

适合购买族群

房地产专业知识及资金充足

房地产专业知识充足

想捡便宜的首购族或投资客

想捡便宜的购屋族或投资客

优点

较可能出现地段、屋况或卖相较佳的房子 

1. 较可能出现地段、屋况或卖相较佳的房子

2. 钥匙由银行保管之空屋可看屋

3. 可使用银行贷款

1. 与法拍、金拍屋比较,价格多较为低廉

2. 可由中介公司带看房屋

3. 产权清楚,有银行信誉保证

1. 与法拍、金拍屋比较,价格多较为低廉

2. 可事先前往看屋

3. 产权清楚,有银行信誉保证

4. 不需事先缴交保证金,于得标后再缴交即可

缺点

1.多只公布外观照片、基本资料与产权确认

2. 房屋瑕疵不予保障

3. 可能买到凶宅、海砂屋、辐射屋或漏水房子的情况

4.「海蟑螂」的问题

5. 无法事先看屋

6. 有点交问题

7. 不可看屋只可看外观

1. 多只公布外观照片、基本资料与产权确认

2.可能买到凶宅、海砂屋、辐射屋或漏水房子的情况

3. 少有机会实地勘查屋况

4. 有点交问题

1.地段、屋况或卖相条件可能较差

2. 多只公布外观照片、基本资料与产权确认

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能买到凶宅、海砂屋、辐射屋或漏水房子的情况

5. 投标者需先缴交保证金,若得标者反悔,保证金将全数没收

1. 地段、屋况或卖相条件可能较差

2. 多只公布外观照片、基本资料与产权确认

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能买到凶宅、海砂屋、辐射屋或漏水房子的情况

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