Contents ...
udn网络城邦
[台北地政[]不动产信托登记理论与实务
2019/03/24 00:00
浏览354
回响0
推荐4
引用0

不动产信托登记理论与实务

前言

       为因应社会对于信托业务需求,「信托法」于民国85年1 月26 日由总统公布,其中在不动产信托方面,「土地登记规则」亦增订「土地权利信托登记」专章,作为地政机关受理人民申请不动产信托登记时处理依据。

        然而信托功能型态多样,不仅是一般人保障债权或财团的理财工具,更和你我息息相关,只要您能理解个中精妙,信托可以让您规划各种理财方式,或趋避特定风险,既然信托有这多样功能,认识信托是现代人必修的一堂课。

信托之功能

一、防止子女财产被强制执行、查封等

        假设子女一旦发生财务危机而致其名下房产恐有被法院查封之虞,因父母已事先将子女房产办理信托登记给受托人管理,依信托法第12条规定:「对信托财产不得强制执行。」信托财产具有独立性,原则上任何人不得对他益信托强制执行,所以不用担心此笔房产会被法院查封拍卖!

 

二、保障债权

        假设甲将土地抵押给A银行后,另外甲又将土地信托给乙,之后甲发生财务危机恐有被A银行实行抵押权,此时因甲之土地因已办理信托登记给乙,依信托法第12条规定:「对信托财产不得强制执行。」,其它债权人不能对已信托之土地查封登记,但A银行之债权因先有设定抵押权仍有保障。

 

三、防止子孙不孝

        谁都无法预测未来,将房产透过信托交付给有能力的人来处理,以照顾没有能力的家属。例如:有钱的老人家可以将金钱信托给银行,约定每年给家属领取的金额,比起一次全给家属拿走,对老人家而言信托来的更有保障,或跟银行信托约定每月给老人家固定金额保障老年生活,不用担心被小孩拿走或败掉,可防止子孙不孝。

信托的意义

       信托法第一条规定,称信托者,谓委托人将财产权移转或为其它处分,使受托人依信托本旨(就是信托契约),为受益人之利益或为特定之目的,管理或处分信托财产之关系,表解说明如下:

信托范围

        信托法第2条规定,信托,除法律另有规定外,应以契约或遗嘱为之。该条所指「除法律另有规定外」,指的是公益信托、宣言信托(对外宣言自己为委托人兼受托人,邀公众加入为委托人(例如:台北古迹公益信托基金,召集大众每一个人出1元,这些不特定之人皆是委托人,再将募集之基金用来维护古迹。)。

 

信托利益之归属

        可分为自益信托与他益信托:

一、自益信托:委托人以自己利益而设定信托,使信托上之利益归属于委托人本身者,称为自益信托。

二、他益信托:委托人为第三人的利益设定信托,使信托上之利益归属于第三人者,称为他益信托。

 

信托财产

        受托人因信托财产之管理、处分、灭失、毁损或其它事由取得之财产权,仍属信托财产(信托法第9条)。

1. 管理,例如:出租,其租金收入也是属于信托财产。

2. 处分:受托人卖掉信托房地,其价金也是属于信托财产。

3. 灭失:例如信托以后房子烧掉,其保险金也是属于信托财产。

4. 毁损:例如房子被恶意破坏,经向对方求偿,其所得之损坏赔偿金也是属于信托财产。

5. 其它事由:例如征收,征收补偿金额也是属于信托财产。 受托人管理信托财产所产生之收益,归属受益人。

 

信托登记对抗原则

        信托法第4条第1项规定,以应登记或注册之财产权为信托者,非经信托登记,不得对抗第三人。表解说明如下:

信托与土地登记之关系

        所谓土地权利信托登记,系指土地权利依信托法办理信托而为变更之登记 (土地登记规则第124条) 。

信托登记

1.    以契约方式成立信托关系:信托以契约为之者,信托登记应由委托人与受托人会同申请之(土地登记规则第125条)。

2.    以遗嘱方式成立信托关系:信托以遗嘱为之者,信托登记应由继承人办理继承登记后,会同受托人申请之;如遗嘱另指定遗嘱执行人时,应于办毕遗嘱执行人及继承登记后,由遗嘱执行人会同受托人申请之(土地登记规则第126条)。

二、受托人变更登记:信托财产因受托人变更,应由新受托人会同委托人申请受托人变更登记,委托人未能或无须会同申请时,得由新受托人提出足资证明文件单独申请之(土地登记规则第129条)。

三、信托归属:土地权利因信托关系消灭而移转予委托人以外之归属权利人时所为之登记。

四、信托取得:受托人于信托期间,因信托行为取得土地权利所为之登记。

无效的信托

一、目的违反强制或禁止规定者:举例来说,甲于信托登记案主张为受托人兼受益人可不可以?依信托法第34条,受托人不能兼受益人,惟如增加1人为共同受益人,则不在此限。

二、目的违反公共秩序善良风俗:举例来说,甲欲与乙发生婚外情,约定只要乙同意与甲婚外情,则将其财产信托并约定乙为信托受益人,或丙公司因丁女服务生工作认真,遂与丁订立信托私约并约定丁可终生为丙公司服务,惟一辈子不能结婚,以上案例皆因违反公序良俗,信托行为无效。

三、以进行诉愿或诉讼为目的:举例来说,丙欠乙500万,资产管理公司甲与乙(债权人)订立信托契约书约定由甲代为追讨该500万欠款,惟乙需先将其不动产信托与甲,待甲追回乙之债权500万,乙须支付相当金额予甲,因为甲担心乙不支付相当金额给甲,而成立附条件之信托,此信托行为无效。

四、以依法不得受让特定财产权之人为该财产权之受益人:例如耕地,私法人可不可以取得耕地?依农业发展条例第33条规定,私法人不得承受耕地。既然不能取得耕地,当然也就不能当耕地之受益人及受托人。

信托当事人(委托人、受托人、受益人)

 

一、委托人

我国信托法并无明文规定,惟观信托法第1条规定信托财产必移转或其它处分为要件,因此委托人必须具有行为能力。依民法规定无行为能力、限制行为能力人处分财产应得法定代理人同意始得为之;遗嘱信托十六岁以上之自然人,未经监护宣告者均有遗嘱能力。至于法人须由法人之董事为之,且必须符合章程及相关特许规定。

 

二、受托人

1.  未成年人、受监护或辅助宣告之人及破产人,不得为受托人(信托法第21条)。

2.  受托人应依信托本旨,以善良管理人之注意,处理信托事务(信托法第22条)。

3.  受托人因管理不当致信托财产发生损害或违反信托本旨处分信托财产时,委托人、受益人或其它受托人得请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状,并得请求减免报酬(信托法第23条)。

 

三、受益人

1.  受益人因信托之成立而享有信托利益。但信托行为另有订定者,从其所定。受益人得抛弃其享有信托利益之权利(信托法第17条)。

2.  受托人违反信托本旨处分信托财产时,受益人得声请法院撤销其处分。受益人有数人者,得由其中一人为之(信托法第18条)。

 

各项信托申请人之权利义务关系如表1。

信托登记之申请注意事项

一、会同申请。二、以信托契约立约日为原因日期。三、无申请期限及登记费罚锾之规定。四、自行具结权利价值。五、非自益信托之申报赠与税。六、不课征税捐,但他益核课赠与税,受益人死亡核课遗产税。七、他益信托应贴用印花税票。八、查欠税费。九、登记原因证明文件为公契与私契。十、信托私契应予审查。

表1:不动产信托登记申请人表解

 

更多详细资料,欢迎至台北市政府地政局官方网站地政讲堂系列专区下载107年2月27日「不动产信托登记理论与实务」课程回顾。


,,

有谁推荐more
发表回响

会员登入